2017年上半年云南省房地产估价师《制度与》：国有建设用地使
用权出让的需要试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85
E：工业用地的监测点评估价格
2、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。 A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 3、下列房屋不得出租。
A：依法取得《房屋所有权证》的 B：权属无争议的
C：共有房屋，取得共有人同意的 D：属于违章建筑的 E：执行层的组织协调
4、建设工程概(预)算最基本的内容是__。 A．单位工程概(预)算书 B．工程项目综合概(预)算书 C．已建设项目总概算书 D．其他工程费用概(预)算书
5、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是．【2005年考题】
A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据加权算术平均法 E：工业用地的监测点评估价格
6、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。 A．个人所有的居住房屋及院落用地 B．免税单位职工家属的宿舍用地
C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地
D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
7、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。 A．区域规划 B．临街状况 C．周围环境 D．地形地势
8、路线价法实质是一种。 A：经济法 B：权益法 C：市场法 D：比价法
E：工业用地的监测点评估价格
9、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。 A：估价委托人 B：估价师 C：估价目的 D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
10、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。 A．3.6% B．4% C．36% D．40%
11、拆除公益事业房屋，应当。
A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿 B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿 C：产权调换
D：产权调换或货币补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为。 A：1204万元 B：1374万元 C：1404万元 D：1536万元
E：工业用地的监测点评估价格
13、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。． A：37 B：40 C：60
D：63
E：工业用地的监测点评估价格
14、房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价值，一般称作为__。 A．比较价格 B．比准价格 C．积算价格 D．收益价格
15、部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。 A．转让利润 B．市场影响
C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益 16、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
17、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。 A：价格 B：时间 C：常数
D：价格变动率
E：工业用地的监测点评估价格
18、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。
A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 E：执行层的组织协调
19、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。 A．基本不变，逐渐降低 B．基本不变，逐渐升高 C．逐渐升高，基本不变 D．逐渐降低，基本不变
20、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。
A．1 B．2 C．3 D．5
21、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A．280 B．285 C．290 D．295
22、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。 A．单独深度价格修正率 B．累计深度价格修正率 C．平均深度价格修正率 D．加权深度价格修正率 23、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。 A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00%
24、拆迁估价时点一般为__之日。 A．接受估价委托 B．实地现场勘察 C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
25、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。 A．区域因素 B．1 C．2 D．3
E．权重估价对象可比实例 F．0.5 100 90 G．0.3 100 90 H．0.2 100 125
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。 A：税收 B：城市规划调整 C：环境状况
D：城市基础设施状况 E：汇率
2、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。 A．1.3 B．1.5 C．1.2 D．2.0
3、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由承担赔偿责任。 A：登记机构
B：异议登记申请人 C：登记机构的经办人
D：登记机构和申请人共同 E：执行层的组织协调
4、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。 A：市场上有足够多的生产者和消费者 B：市场上的产品是同质的
C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者 D：资源完全自由流动 E：市场信息是完全畅通的
5、银行为某家庭提供了年利率为6％，按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2％，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是元。 A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同
6、开发商的主要合同关系通常包括__等。 A．保险合同 B．分包合同 C．销售合同
D．勘察设计合同 E．加工合同
7、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是__。 A．买地——建房——卖房 B．买房——经营
C．买房——出租——转售 D．买房——出租
E．买地——开发——转让
8、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。 A：投资利润率 B：通货膨胀率 C：投资风险 D：经济增长率
E：存款准备金率
9、以下引起房地产价格上升的情况中，属于真正的自然增值的是。 A：房地产本身的投资改良 B：通货膨胀 C：更新装修
D：经济发展引起房地产需求增加 E：周围环境改善
10、下列关于拍卖特征，说法正确的是。 A：拍卖当事人只有两方，即卖方和买方 B：拍卖的整个过程是在公众的监督下进行的
C：拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价 D：拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的
E：从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中，竞买人不用向拍卖人公开其真实身份
11、吸纳率是指报告期内吸纳量占同期__的比例。 A．可供租售量 B．出租量 C．销售量
D．房地产需求量
12、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应__。 A．大于名义利率 B．小于名义利率 C．等于名义利率 D．等于周期利率
13、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。 A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%
14、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有．(2007年试题) A：资产负债表
B：投资计划与资金筹措表 C：借款还本付息估算表 D：资金来源与运用表 E：损益表
15、比准价格是一种__。 A．理论价格 B．市场价格 C．评估价格 D．交易价格
16、居住区按居住户数或人数规模，分为三级。 A：居住楼
B：居住小区 C：居住组团 D：居住区 E：式组团
17、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。 A．预期未来收益 B．预期收益能力 C．预期价格高低 D．预期价格涨落
18、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。(2009年试题) A：开发商 B：承包商
C：监理工程师 D：使用单位 E：借款合同 19、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。 A．单位比较法 B．市场提取法 C．分解法
D．工料测量法 E．分部分项法
20、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。 A．自然寿命 B．剩余寿命 C．经过年数
D．剩余经济寿命
21、下列表述中，正确的有（）。
A．开发经营期可分为开发期和经营期
B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同
D．经营期可具体化为销售期和出租期
E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 22、运用平均增减量法进行估价的条件是__。 A．房地产价格时间序列逐期升高或下降 B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 23、转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额__转换用途
所需的费用。 A．小于 B．大于 C．等于
D．小于或等于 24、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用__的收益估计值。 A．较高 B．较低 C．最高 D．居中
25、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业__的经营权转让给其他经营者的行为。 A．整体资产或者部分资产 B．整体资产 C．部分资 D．固定资产