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强制公证废止后不动产继承登记风险防范思考
作者：贾广葆
来源：《中国房地产·综合版》2017年第02期
一、化解不动产继承登记法律风险的几点思考
不动产继承登记强制公证取消后，依据现行的法律法规以及规章，因继承、受遗赠办理不动产登记的，公证材料不再是必须提交的材料。但并不等于不动产继承登记就没有任何法律风险可言，相反因此引发的却是多重风险难点的思考。 1.如何更好地核实申请人提交材料的真实性
申请人提交材料的真实性、可信性是继承不动产登记的前提和基础，也是不动产继承登记强制公证取消后首先要解决的问题，更是不动产继承登记顺利进行的关键。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第十六条规定，不动产登记机构重点审查申请人提交的“与他人利害关系的说明材料”，实际上是为了进一步证实所提交材料的真实性、可信性而采取的多种办法、多元角度来充分印证其或亲属死亡证明或遗嘱证明或协议证明或亲属关系证明等材料的真伪。因此，如何面对任务繁重、错综复杂的各类证明材料的核实、审查，正确把握、认定申请人提交材料的真实性、有效性，是不动产登记机构需要解决的重要课题。 2.如何甄别和认定全部法定继承人的范围
法定继承人范围的认定，是继承、受遗赠办理不动产登记是否成立的最终目的，也是合法继承人是否确立的最终结果。按照《继承法》的规定，法定继承人的范围一般有父母、子女、配偶之间的继承人、非婚生子女、继父母子女、养父母、养子女、进了主要瞻养义务的儿媳或女婿，转继承和代位继承等，特别是丧失继承资格的继承人的甄别和认定。其继承范围广泛、继承人员众多、继承环节错综、继承内容复杂、继承时间久远、继承资格难定，给合法继承资格的继承人和丧失继承资格的继承人的准确审查、甄别、认定带来了极大的困难和压力。因此，知晓法律规定、熟识继承知识、掌握登记环节、准确把握确立法定继承人的范围，是不动产继承登记首先要解决的问题。
3.如何规范印证死亡证明材料的真实有效
死亡证明材料是否真实有效，是继承、受遗赠办理不动产登记能否登记的关键。而申请人提供的死亡证明一般包括机关、医疗机构、民政部门的证明；也有乡镇、社区等单位的证明；还有火化、殡葬、证人证言等证明。证明众多，各地又不统一，当事人往往为此往返多
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次，吃尽苦头。因此，如何规范印证死亡证明材料的真实、有效，是不动产登记不可回避的问题。
4.如何主动引导当事人所提供材料的选择权利
尽管司法部早在2016年7月废止了继承不动产强制公证的规定，《条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）明确规定，因继承、受遗赠办理不动产登记的，公证材料不是必须提交的材料。但时至今日，仍有一些地方公证、登记部门把公证材料作为继承、受遗赠必须要提交的材料。因此，主动告知、提醒和引导当事人提供材料的多种选择方式：所提交的材料可以不经公证、也可以经公证，真正落实法律法规赋予当事人提供材料的选择权利，是不动产登记机构必须解决的问题。 5.如何准确认定众多遗嘱的法律效力
遗嘱的法律效力如何，是不动产继承登记的关键环节。《继承法》规定，遗嘱有口头、自书、代书、录音和公证遗嘱等，而在同一个因继承、受遗赠不动产登记中，往往可能出现一个或数个遗嘱，也可能出现相同或不相同的两个遗嘱，还可能出现不同形式的遗嘱等。遗嘱的形式多样、错综复杂，但当事人的目的宗旨只有一个，就是尽量让自己受遗嘱、受遗赠继承合法。作为不动产登记机构来说，没有前置条件，即公证机关公证文书把关，如何弄懂弄通各个遗嘱的相关内容和条件、如何面对遗嘱的各种复杂情况、如何确定当事人所提供遗嘱的法律效力，是不动产登记机构必须重视的问题。 6.如何规范管控登记申请受理环节和程序
规范管理登记申请受理审查环节和程序，是不动产继承登记成功与否的保证，也是不动产继承登记成功的基础。虽然《条例》《细则》对登记申请受理、申请人提交材料、材料审查、出具书面通知等环节都做了非常详尽而规范的规定。但在登记具体环节的运行操作中，仍然会出现一些不尽人意、尚不规范、甚至出错的地方，给当事人带来一些不必要的麻烦和问题。因此，准确规范、合法管控、严格审查、精心把握登记申请中的每一个环节程序，是确保不动产继承登记成功的保证。
二、化解不动产继承登记法律风险的对策
针对不动产继承登记强制取消后带来的一些法律风险和难点问题，为了避免复议或诉讼的风险，当务之急应从以下五方面加以改进。
1.广泛宣传真正落实不动产继承登记的有关法律法规，理性认识公证的作用，走出不动产继承公证的认识误区
及时落实废止1991年司法部、建设部联合出台的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字〔1991〕117号）以及2009年中国公证协会公布的《办理继承公证的指导
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意见》，真正落实2016年7月司法部发布的《关于废止〈司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》，把交给群众，做到法规公开透明。同时，认识公证的某些局限性，既不能盲目否定公证的作用，也不能盲目高估。
2.积极引导当事人先行解决继承纠纷，尊重支持法律赋予当事人的选择权利，创建设立当事人申请承诺信用制度，把不动产继承登记风险降低到最小程度
引导当事人先解决不动产继承矛盾纠纷，后办理不动产继承登记。当事人在提交继承不动产登记的申请过程中，往往会出现有利害关系的第三人或更多关系人提出异议，要求其主张该不动产的继承权利，登记机构应主动引导、积极支招告知申请人及所有有利害关系的人先行解决不动产继承纠纷矛盾或不动产权属争议，待或仲裁机构出具生效的法律文书后再申请办理不动产继承登记，确保不动产继承登记顺利实施。
3.不断完善和规范不动产登记的程序、内容、方法，强化和规范登记申请受理、材料审查、书面通知、发放证书等环节合法性的管控
不断完善和规范不动产继承登记的程序、内容、方法，加强登记机构人员的能力、素质、责任心教育，在不动产继承登记工作实践中，不等、不靠、不指望公证机构的公证书的把关风险，认真做好不动产继承登记的每个环节的工作，明确每个环节的责任，建立健全和完善规范不动产转移登记等制度，确保不动产所有权继承登记符合不动产统一登记制度和《物权法》等相关法律法规，强化、规范不动产继承登记各个环节合法性的管控。
4.进一步优化、磷选、改革、甄别不动产继承登记的相关材料，做到既合理合法，方便群众，又能有效避免登记风险
既要坚持要求不动产继承登记的申请材料合理合法，符合法律法规所要求提供的相关必备材料，又要确保当事人在不动产继承法律事实确定后已经取得的且便于方便出示的有关材料；既要确保材料的真实性、法律性，又要有效避免所提供登记申请材料可能出现的风险责任。 5.采取多样化方法，规范公告形式，加强登记机构的自身建设，完善登记机构的纠错机制和责任追究机制
发布公告，安民公示，是现行不动产登记、发放不动产所有权证的必须必备环节，必须严格遵守。而在不动产所有权继承登记中，由于继承房屋、遗嘱房屋的固有特点，可采取主管部门官方网站、纸质文件、小区、村委会、居民委公告专栏、居委会社区口头告示等多样化的方法，对公告的形式、内容、地点和时间作出规范性的规定，把交给群众，真正发挥不动产继承登记公告的作用。同时，建立登记机构的纠错、追究机制。《物权法》《土地登记办法》《房屋登记办法》等相关法律法规规章，特别是《条例》《细则》，对当事人提供虚假申请材料骗取房屋申请登记和登记机构玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的，规定了相应的法律责任和处置办法。建议建立和完善登记机构纠错和责任追究机制，明确不动产登记机构自我查
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找、自我检查、自我纠错的职责、内容、程序和方法，并相应通过立法加以规范。同时，充分赋予登记机构的上级隶属的国土资源房屋局主管部门撤销错误登记的权力。 陈品禄/责任编辑