房地产知识汇编
目 录
第一部分 房地产业概述-------------------------------------------------2
第二部分 名词解释--------------------------------------------------------4
第三部分 建筑知识--------------------------------------------------------7
第四部分 物业知识-------------------------------------------------------22
第五部分 土地知识------------------------------------------------------27
第六部分 拆迁知识-------------------------------------------------------33
第七部分 房地产价格基础知识--------------------------------------------35
第八部分 房地产税收知识--------------------------------------------------3
第一部分 房地产业概述
一、房地产业的基本概念及特性
1、房地产基本概念
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1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。
在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。
2、房地产的特性
（1） 不可移动性
（2） 独一无二性
（3） 寿命长久性
（4） 数量有限性
（5） 用途多样性
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（6） 相互影响性
（7） 易受性
（8） 价值高大性
（9） 难以变化性
（10）保值增值性
二、房地产业的分类
房地产业可分为：房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产经纪业是房地产服务业的一种。
房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。
三、房地产市场的涵义
房地产市场的涵义有广义和狭义之分
1、 狭义房地产市场：是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。
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2、广义的房地产市场：是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。
四、房地产市场的特点
1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。
2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。
3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。
4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。
5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。
五、房地产市场的分类
房地产市场分为地产市场和房产市场两大类
◆ 地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。
◆ 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。
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第二部分 名词解释
1、国有土地有偿使用：国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位或个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
2、土地使用权出让：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3、协议出让土地使用权：协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。
4、招标出让土地使用权：招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。
5、拍卖出让土地使用权：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。
6、房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
7、房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
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8、房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
9、房屋所有权登记发证：是指申请人按照国家规定到房屋所在地的房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书的行为。
10、总登记：是指县级以上根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
11、初始登记：是指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。
12、转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。
13、变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记：①房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；②房屋面积增加或者减少的；③房屋翻建的；④法律、法规规定的其他情形。
14、他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。
15、注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。
16、房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。——房屋权属证书包括：《房
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屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
17、所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。
18、共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。
19、他项权利：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。
20、房地产权属档案：是指房地产行政主管部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有价值的文字、图表、声像等。
21、房地产权属档案管理：是指房地产行政主管部门对归档的房地产权属文件材料进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检索工具等的管理。
22、房地产开发经营：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
23、基础设施建设：是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地的平整。
24、商品住宅：是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。
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25、五证：房地产商在预售商品房时应具备：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》和《商品房预售许可证》由建设部门核发，《国有土地使用证》由国土资源部门核发。
26、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
27、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
28、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，如某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
29、起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。
第三部分 建筑知识
一、按建筑物的使用性质分类
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建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑；非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。
（1） 居住建筑
居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。
（2）公共建筑
公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型：
①生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；
②文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；
③托幼建筑：托儿所、幼儿园等；
④科研建筑：研究所、科学实验楼等；
⑤医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；
⑥商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；
⑦体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑；
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⑧文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；
⑨交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；
⑩其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。
二、建筑知识中各词汇的解释
1、建筑承包商：房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商， 建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用。也是房地产开发过程中的一个重要环节。
2、建筑立面图：是将建筑的不同测表面，投影到铅直投影面上而得到的正投影图。它主要表现建筑的外貌形状，反映屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的艺术造型效果和外部装饰做法等。根据建筑型体的复杂程度，建筑立面图的数量也有所不同。一般分为正立面、背立面和侧立面，也可按建筑的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面，还可以按轴线编号来命名立面图名称，这对平面形状复杂的建筑尤为适宜。在施工中，建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据。
3、建筑剖面图：是依据建筑平面图上标明的剖切位置和投影方向，假定用铅垂方向的切平面将建筑切开后面得到的正投影图。沿建筑宽度方向剖切后得到的剖面图称横剖面图；沿建筑长度方向剖切后得到的剖面图称纵剖面图；将建筑的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。建筑剖面图主要表示建筑在垂直方向的内部布置情况，反映建筑的结构形式、分层情况、材料做法、构造关系及建筑竖向部分的高度尺寸等。
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4、建筑平面图：是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房间布置、建筑人口、门厅及楼梯布置的情况，表明墙、柱的位置、厚度和所用材料以及门窗的类型、位置等情况。主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。其中屋顶平面图是在房屋的上方，向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图。
5、建筑总平面图：建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形状、层数、室内外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况，并表明原有建筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑总平面图所包括的内容有的较为简单，有的则比较复杂，必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等。
6、建筑工程施工图：简称“施工图”，是表示工程项目总体布局，建筑物的外部形状、内部布置、结构构造、内外装修、材料做法以及设备、施工等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。它是设计工作的最后成果，是进行工程施工、编制施工图预算和施工组织设计的依据，也是进行施工技术管理的重要技术文件。一套完整的建筑工程施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。
7、建筑施工图：简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面
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图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。
8、建筑工程图：建筑工程图是以投影原理为基础，按国家规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状、大小等准确地表达在平面上的图样，并同时表明工程所用的材料以及生产、安装等的要求。它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科。建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。由于工程建设各个阶段的任务要求不同，各类图纸所表达的内容、深度和方式也有差别。方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务；施工图是施工单位组织施工的依据；竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样，作为技术档案保存起来，以便于需要的时候随时查阅。
9、容积率：指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序，要为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。
10、计算公式
10.1 建筑面积指建筑物的水平面积，其计算公式为：建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
10.2 套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）
10.3 套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体、水平投影面积
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10.4 公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
10.5 公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和
10.6 居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为： 居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数
11、建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
12、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
13、建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。
14、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：
烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构
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筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。
15、住宅平面系数：一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比，是住宅设计时的技术经济指标之一，用字母“K”表示。
16、使用面积系数：用百分率表示：等于各套内使用面积之和(平方米)除以总建筑面积(平方米)。即使用面积系数＝各套内使用面积之和(平方米)/总建筑面积(平方米)×100
17、建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；建筑的长高比指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。
18、户室比:“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。
19、开间:开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。
20、进深：进深是指一间的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
21、层高：
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。(2.8米记入建筑
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面积）
22、净高：净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
23、住宅的套型和户型：“套”是指一个家庭使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
24、跃层、复式、错层：
24.1 跃层:一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。
24.2 复式:一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。
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24.3 错层:一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。
但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。
25、阁楼：即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。近年来在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁楼。
26、水箱间：是指建筑在房屋中及房屋天面上专不储水用途的房屋，在水箱外另设有围护结构及屋面顶盖。
27、装饰性塔楼：是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一般不能使用。如钟楼等。
28、附层：即夹层，是指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋从外部看是二层，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶层，或叫夹层。
29、假层：是指在建造房屋时，在房屋中同时建造的一结构、比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立。在一般情况下，楼层内高度在1.7M以上的部分。
30、地下室：是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有储藏间、人防、机房等。
31、露台：露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出
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大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
32、阳台：一般阳台突出于建筑物外墙边沿线1.2M以上，分全封闭（全算面积）和不封闭（算50%面积）。
33、飘窗：一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线80CM以内，全封闭落地居多，不计算面积。
34、房屋施工面积：是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
35、房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永桩）的日期为准。
36、竣工房屋面积：是指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
37、实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期竣工的商品房屋面积。
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38、预售面积：是指报告期未仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。
39、空置面积：是指报告期未已竣工的可代销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
40、结构面积：住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。
41、建筑面积：建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。
42、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
43、使用面积：住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。
44、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
45、房屋的建筑面积：建筑面积也称\"建筑展开面积\"，它是指建筑物各层面积的总和。
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每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。
46、公摊面积：商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。具体可分摊的公用建筑面积有：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工体息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。按照规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。按照规定，北京市房地局要求售房单位在预售商品房前，必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以及明确公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房单位在销（预）售商品房时，需要在销（预）售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
三、建筑物的结构
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1、混合结构：（砖墙、钢筋砼（混凝土）楼板为主要的承重构件）、框架结构（包括框支结构）、框剪结构、筒体结构（如国贸大厦）。而筒体又分好几种，这里不详细说明。它们的允许建筑高度逐渐提高。一般高层为框剪结构，大多为三十层，估计就是由于框剪结构在深圳的七级烈度、二级抗震的条件下的允许高度为120有关。
2、2、砖混结构:砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层以下。
3、3、框架结构：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
4、4、钢混结构：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。
5、5、钢结构：钢结构即指主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。但钢结构建筑价格昂贵，装配施工组织要求高，一般只在高档写字楼宾馆采用，或在工业建筑上采用。
6、6、剪力墙结构和框剪结构（也称框支剪力墙）：
7、剪力墙结构指的是钢筋混凝土剪力墙结构，它是由配筋混凝土墙体作为承受竖向力
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和风与地震等水平力构件的结构体系，因此也称为抗震墙结构。
8、它的优点是侧向刚度大，抗震性能好；平面布置灵活，套型设计丰富，尤其结合预应力大开间楼板体系，平面布置更为灵活，扩展了设计师和住户的想象空间。此外，由于混凝土墙体抗裂、抗渗性能好，且节点都为现浇，容易达到“无渗漏”工程的标准。它的缺点是自重大，基坑围护和基础成本高，因此宜采用轻质隔墙和短肢墙体系；同时，它的保温性能较差，比如２５０毫米厚的混凝土外墙，平均传热系数约２．９６，远大于上海《住宅设计标准》对外墙传热系数２．０的强制性要求，因此，须采用保温砂浆等保温材料和施工工艺。
9、目前，我国高层住宅采用最广的结构体系是钢筋混凝土剪力墙，上海最高已应用到４０层的高层住宅。
10、钢筋混凝土结构即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架—剪力墙结构、框—筒结构等。目前２５—３０层左右的高层住宅通常采用框架—剪力墙结构。高层建筑的容积率高，土地使用率也高，开发商乐于建设，从建筑经济角度而言，框—剪结构的经济效益是最佳的。但它的缺点是房型布局有局限性、室内多数墙壁不能拆卸，装修不易，同层平面难免会出现较差户型。
11、四、现代住宅
1、什么是商住住宅：商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行
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社会活动的人群。
2、蝶式住宅有什么特点：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点。
3、SOLO：SOLO是一个英文单词，含义为独奏、单独、单独飞行；SOLO是一件事情，SOLO是一种状态，SOLO是一种生活；SOLO是市中心精准住宅。
SOLO户型新概念之定义
3.1 主要客户群定位于25岁左右的单身或同居的青年人。
3.2 户型尊重客户以往生活模式，强调个性化界面。
3.3 每套建筑面积在35平方米左右。
3.4 卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。
3.5 SOLO户型特别细致地构成了辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅，SOLO户型的辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率。
3.6 SOLO户型不仅定义了每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如：24小时便利店，24小时自助型洗
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衣店，24小时自助式健身房等等。
3.7 全装修现房交房，无期房销售状态。
3.8提供推托出租和包租业务。
3.9 外销或内销外租。
SOLO主张青春不仅仅是奋斗，还是享受或许不可以彻底拥有一个人，但可以彻底拥有一座房子与各种假惺惺的居住生活决裂。
4、花园式住宅（别墅）:花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
5、TOWNHOUSE十大标准:
5.1 位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。
5.2 交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。
5.3 环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。
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5.4 规模：社区容积率一般不超过0．6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。
5.5 规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。5.6 建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。
5.7 配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。
5.8 价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。
5.9 服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。
5.10 文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。
6、酒店式公寓:酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
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7、服务性公寓的服务项目:根据服务性公寓的特点，其服务项目内容如下：(1)设立住户服务台，24小时服务，以最快速度为住户解决各类问题；(2)穿梭巴士服务，定时将公寓住户送至市内主要办公、商业地点，以方便用户；(3)学校巴士服务，物业管理公司专职人员每天接送中小学生前往国际学校读书；(4)看管孩子服务，当住户外出不方便携子女共同外出，物业管理公司可派出专职人员前往住户家中看管孩子；(5)医疗及救护服务，物业管理公司随时应住户要求联系医生前来出诊或送往医院治疗；(6)公寓园艺绿化，物业管理公司定期为公寓花园进行园艺美化；(7)家务服务，应住户要求物业管理公司可以为住户安排专职人员协助住户处理日常家务；(8)洗衣服务，物业管理公司为住户洗衣、送衣服务；(9)汽车租货，物业管理公司配有汽车租货服务，携带司机或住户驾驶均可，以方便住户外出；(10)商务服务，设立小型商务中心，向住户提供商务信息和秘书服务；(11)小型超级市场。为住户准备各类生活用品、食品等，使家庭主妇不出社区即可买到日常所需物品。
8、商务楼:商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。
9、ＶＳ:ＶＳ是英文ＶＩＬＬＡＳＴＹＬＥ的缩写，意思是“别墅式户型”，这个概念在一定程度上反映了楼盘的内在品质。ＶＳ户型概念将为白领、私企老板等提供一个“别墅式”的居住环境，这些户型由三层组成，面积在１５０平方米左右。
10、住宅小区:住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
11、微利房:微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。
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12、商品房:商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
13、公有住宅:
公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（或地方、城市）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。
14、公有旧住宅:公有旧住宅，指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将在市场出售的公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或成本价出售，现租住户有优先购买权。
15、新建公有住宅:新建公有住宅指由或国有企业建造，还未曾使用的住宅。16、安居房:安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由补贴的非盈利性住房。
17、经济适用房:是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适用中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，故又称为经济实用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划，精心设计和精心施工，使经济
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适用住房的建设标准不高而水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美。
18、小康住宅:是指为实施国家重大科技产业工程\"2000年小康型城乡住宅产业工程\"项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。
19、智能化大厦:又称\"智能型大厦\"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。
20、集资房:集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
21、平价房:平价房是惯以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
22、解困房:指各级地方为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。
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23、抵债房:“抵债房”，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，并不包括开发商抵押给银行的抵债房。
24、什么叫绿化隔离带:按照城市总体规划，北京市城区为1041平方公里，按照分散集团式划分，分为城市中心区和10个城市边缘地区。按照规定，中心区与边缘区要有绿化带隔开。目前，北京市拟建成240平方公里的绿化带，其中仅绿地面积就将达到100多万平方公里。
25、商业圈的规模与形状:商业圈是指商场吸引顾客的地理区域。它是以商场为中心向四周扩展，构成一定的辐射范围，形成商业圈。商业圈包括三部分：核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈。
第四部分 物业知识
1、物业管理：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。
2、物业管理服务费：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。
3、什么是物业管理：物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托,依据物业管理合同，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
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4、住宅维修基金：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)。维修基金的使用管理执行，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。商品住房在销售时，购房者与售房单位应当有关于维修基金缴交的约定。新房的购房者应当按购房款2—3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计人住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门确定。
5、公有住房售后的维修基金来源于两部分：
(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。
(2)购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地批准后实施
6、公共设施：公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。
7、共用部位：共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
8、共用设备：共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政
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信箱、避雷装置、消防器具等设备。
9、承租权交易：下列公房不得进行承租权交易：已列入拆迁范围并已冻结户口的、依法应当由出租人收回的、被房屋行政管理部门认定的危险房、违章建筑以及公房承租权交易主管机关认定确属不宜进行承租权交易的。
10、前期物业管理：国家建设部今年１０月正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理。
一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。立法的规定，迫使物业管理企业对“前期物业管理”决不能等闲视之，努力做好自己的工作，管理和服务到位到家。只有这样，才能做长，否则，就有被业主委员会炒掉的危险。当然，与此同时，开发商与业主也应该认真对待，开发商在选聘“前期物业管理”单位时，既要对业主负责，也应对物业公司负责。业主们也要看重自己的权利，“前期物业管理”是考察物业公司优劣的最好机会，这等于是聘用人才的试用期，干得好可以留下来，继续签订聘用合同；干得不好，就炒掉
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它，另外选聘适合的物业管理服务企业。
11、房屋使用、管理、维修公约：业主在购买物业后，一般要与发展商或其指定的物业管理公司签订《房屋使用、管理、维修公约》（以下简称公约），这是国家规定在购房过程中必须签署的一个文件。
公约是一种将业主（或使用者）以及管理者双方对于特定物业（业主所购房产、公用地方及其配套设施等）的权利和义务以文字的形式加以确定，并对全体业主（或使用者）以及管理者均有约束力的文件。究其本质而言，是一种业主与管理者就特定物业的管理、使用、有偿服务等问题达成的书面协议。订立公约的目的，是要明确有关物业管理各项规则，使业主以及管理者都有共同遵守的行为准则，使双方都明白自己的职责、权利和义务。
公约的主要内容包括：公约中有关概念的定义；业主、开发商、物业管理分别享有的权利和义务；对物业公共部分及公用设施的管理、管理费用的规定；相关法律责任；业主大会及业主管理委员会的设立及其权利、义务等。
公约作为业主与管理者之间的协议，应当由全体业主与物业管理公司共同签订。但在业主入住达到50％之前，发展商作为该物业第一业主，有权指定临时的物业管理公司，由该物业管理公司拟定公约，并将公约文本报准、备案。业主应在验收所购房产、办理入住手续后签署公约、签订公约是业主的合法权利，对于发展商要求业主签订含有损害业主权益内容、未经核准的管理公约的不合理要求，业主有权拒绝。在房产交付使用且业主入住达50％后，开发商、物业管理公司应在房产管理部门的指导下，召开全体业主大会，经业主大会选举产生业主管理委员会。业主大会及管委会有权根据实际情况及广大业主要求，决定是否续聘原物业管理公司或选聘新的物业管理公司，并有权修改原物业管理公约。
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12、委托管理合同：委托管理合同的概念是什么？对于这个问题，许多人并不清楚，甚至有一些发展商和物业管理公司也不清楚。许多物业管理公司想当然地认为，到一个小区进行物业管理，只要有发展商聘请，并与之签订合同，就可以安然合法地进驻小区从事管理了。其实事情并不是这么简单。
当发展商将小区的房屋售完，或大部分售完时，发展商对该小区的拥有权就完全或基本消失，小区的全体业主对小区的所有房产及公建设施共同拥有产权。这时小区的主人已经不是发展商而是广大业主。
在这时，只有广大业主才真正有权利与物业管理公司签订委托管理合同。委托管理合同是小区内广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的委托物业公司对小区进行综合管理的法律文件，是规范物业管理公司与业主委员会之间权利义务的文件。该文件由业主委员会起草，委托管理合同主要规定了以下几个方面的事宜：
1、确定管理物业，阐明管理物业坐落何处，产权归谁所有，所有权的权力行使机构。
2、委托管理决议及管理公司，阐明业主委员会经过讨论研究，最后做出决议。
3、除此之外，还要制定联合会议制度。为了管理好小区，需要业主委员会和物业管理公司的密切配合与合作，最好的方法是定期召开双方的联合会议，在联合会议上乙方向甲方报告并讨论重大的物业管理问题。
4、报告制度，业主委员会要求物业管理公司每月定期向业主委员会报告上个月的工作情况，并及时反映工作中存在的问题，还要求报告财务情况、管理费和维修基金的使用情况。
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委托管理合同还要规定物业管理公司每三个月定期将帐目公布于全体业主，接受全体业主的检查与监督，管理合同里还应包括保密条款和违约责任，续约的条件与方法，争议的解决等问题。
委托管理合同是物业管理公司进驻小区，开展物业管理工作的法律依据，该合同是由业主委员会与物业管理公司双方共同签署的，是业主委员会代表全体业主将其拥有的小区委托给物业管理公司管理的法律文件，所以要求该文件的制定要尽量完善、全面，充分表达全体业主的要求。该文件应该征得全体业主，或绝大多数业主的同意，这样才有代表性。一但业主委员会与物业管理公司签署了该文件，双方的法律关系即告成立，双方都要遵守合同里规定的条款。
13、业主、业主大会、业主委员会：
业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。
(1)业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会；(2)经20％以上业主或业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会；(3)20％以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会，业主委员会应在接到提议后的30日内就所提议题召开业主大会或业主代表大会。逾期不组织召开会议的，区县(市)房地产行政主管部门应督促其召开会议；(4)经20％以上业主或业主代表提议召开的业主大会或业主代表大会对提出的议案已经作出决定的，业主或业主代表在一年内不得以同一内容再提议召开业主大会或业主代表大会。
业主委员会简称业委会，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组
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织。
14、什么是业主公约，包括哪些主要内容：物业管理的业主公约是指一定物业管理区域内，由管理部门主持，全体业主(使用人)同物业管理公司共同签订的，明确物业管理人与业主(使用人)之间权利、义务关系的合同(有的地方称为合约、契约，或公约、公契)。这种公约(或称契约)的性质是公民之间共同约定、相互制约、共同遵守的行为准则。由于业主公约公共契约是要求全体业主(使用人)共同遵守，因此契约的内容主要是涉及大家所关心常见的一些事情。具体在下面几个方面：
1．对公共部位、公共设施、公共环境使用和维护方面的规定。
(1)物业范围内的所有使用人对物业的公共部位、公共设施、公共环境的使用，要在国家和地方有关法规及《物业管理合同》规定范围内合理使用，并有自觉维护的责任；
(2)不得侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施，也不得随意接引、拆除和损坏市政公用设施；
(3)禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；
(4)不得在住宅区内随意停放车辆，未经批准，禁止载重车通行。
2．房屋装饰；装修、改建的有关规定。
(1)房屋装饰、装修必须报经物业管理公司批准；
(2)装修时，不得擅自拆改房屋结构及其设施设备，不得改变房屋的外观；
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(3)房屋的装饰、装修不得损伤房屋的承重结构；
(4)禁止违章私自搭建。
3．对物业管理管辖范围内娱乐性场所和经营性场所的有关规定。
(1)环境卫生的规定和约定；
(2)噪音的有关规定和约定；
(3)交通管理的有关规定和约定；
(4)对治安防范的有关规定和约定。
第五部分 土地知识
1、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
2、土地使用权有偿出让的方式：出让方式是指作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。
按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》第十条，国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿
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望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
3、土地使用权划拨：所谓土地使用权划拨，是指县级以上依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行规另有规定外，没有使用期限的，土地使用权也不能进行转让。
征用土地具有三个明显的特点：
（1）具有一定的强制性。
（2）要妥善安置被征地单位人员生产和生活。
（3）被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。4、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地,含宅间绿地和宅间
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小路等的总称。
5、土地所有制：北京现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体所有制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和私人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
6、土地使用权有偿出让：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，北京市城镇国有土地是指北京市城区、近郊区、远郊区的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全民所有的土地；土地使用权出让地块的位置、面积、用途、期限和其他条件，分别由北京市土地管理局、北京市房地产管理局会同市计划、规划、建设管理部门共同拟定，报市批准后，分别由市房地局实施。
征用土地的原则：
（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则。
（2）保证国家建设用地原则。
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（3）妥善安置被征地单位和农民的原则。
（4）有偿使用土地的原则。
（5）依法征地的原则。
7、土地使用权划拨的对象：根据国家有关，目前，对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、普通住宅建设用地、公共设施、公用事业和国有工业等建设用地，继续采用划拨方式供应。
8、土地价格：由于我国实行城镇土地国有制，城镇土地出让的是一定年限的土地使用权，因此向土地受让者征收的土地出让金可称之为“土地使用权价格”。
土地估价要遵循以下主要原则：①合法原则；②最高最佳使用原则；③供求原则；④替代原则；⑤估价时点原则；⑥公平原则。
土地估价的主要方法有：①成本法；②比较法；③收益还原法；④剩余法；⑤路线估价法。
一般说来，地价体系包括基准地价、标定地价和土地使用权出让底价。
9、征地各费：因国家建设征用集体所有的土地或者使用国有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各费：
a.土地补偿费。
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b.安置补助费。
各费标准增加的批准权归省级。但是，土地补偿费和安置助费的总和不得超过土地被证用前三年平均年产值的二十倍。附属物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金属于土地补偿费范围。
10、土地转让价格:指用于土地使用权横向转移的价格。其计算公式与征地价格计算公式相同。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县有优先购买权。土地使用极转让的市场价格不合理上涨时，市、县可以采取必要的措施。11、土地价格构成:指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。
12、二级土地市场:土地使用者再转让土地使用权的市场。不论转让方、受让方都不是土地所有者。
13、一级土地市场:土地所有者转出让土地使用权的市场。我国城市土地全部国有，因此城市一级土地市场只可能是由国家垄断。
14、土地市场:进行土地交易的场所。广义指土地交易活动，我国土地全部公有，不存在转移土地所有权的土地市场。转移土地使用权的市场，正在开放中。
15、土地权属:通常指土地所有权或土地使用权的归属。
16、土地审批权限:根据《土地管理法，征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，
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由批准。征用省、自治区行政区耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县级批准；省辖高、自治洲的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。征用直辖市行政区城内的土地，由直辖市批准；其区和县的批准权限，由直辖市人民代表大会常务委员会决定。
17、征用土地:指国家根据需要，依土地管理规定将集体所有的土地收归国家所有。被征用土地的所有权属于国家，用地单位只有使用权。外商及港澳台同胞依法取得使用权的土地，不被征用。
18、土地档案:记载土地的质量、数量、使用和变化情况的土地法律文书、行政文书及其他有保存价值的历史记录。
19、土地经界线:土地构属界线的标志线，包括围墙、房屋外墙、土地经界点的连线等。
20、土地荒芜费:部分地方立法或规章确定的对造成土地荒芜者征收的罚款。土地管理《五统一》按照一九九二年十一月《关一发展房地产业若干问题的通知》，城镇国有土地使用权的出让，由县级以上代表国家依法行使出让权，以规划为前提，统一规划、统一征统一开发、统一管理、统一出让。在房地产司法实践中间称为土地管理《五统一》。
21、土地闲置费:对揪荒、浪费土地的罚款。
22、土地使用权期满的法律后果:土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附著物所有权由国家无现取得。土地使用权期满后，土地使用者需要续期的，可以申请续期。
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23、土地使用权的转让:土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
24、土地使用权出租:根据《城镇国有土地使用权的出让和转让暂行条例》规定，是指土地使用权者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附著物租凭给承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
25、土地使用权出让年限:土地使用权出让的最高年限是——————
a、居住用地七十年；
b、工业用地五十年；
c、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
d、商业、旅游、娱乐用地五十年；
e、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新剑订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。
26、土地使用性质：通常指土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或其他用地。
27、土地附属物：地上构筑物及与土地联成一体的城市基础设施，房屋作为类型的上地定著物，一般不包含于土地附属物之内。
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28、丘地户册：按土地分户地籍号顺序编造的籍管理册。
29、户地图：又称《分户地籍图》，常用于房屋产权证和土地使用权证的附图。
30、飞地：又称《插花地》，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。
31、地丘册：按土地构属人名称编造的地籍管理册。
32、地籍号：反映土地权属人、土地经界范围及面积、土地等级为主的专用地图。是确认、审查土地构属的主要依据。
33、地政：对土地衽的各种行政管理的总称，受土地管理法律及行规，规章的调整。
34、城市公共建筑用地：按照城市建设总体规划所作为的布局，为公共建筑建设划定的用地。
35、保税区：类似国外自由贸易区或自由港，通过设立隔离设施划出界线、通过产品料件免征进出口环节税，进出口的方式进行管理的特定区域，由批准设立。
36、土地级差收益：因土地等级差所带来的收益，是确定基础准地价的根据之一。37、土地收益金：依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》由指定机关对交易房地产收取的部分国有土地收益。
38、土地买卖：土地买卖人将土地所有权转移给土地买受人，并依约向后者索取一定
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价金的法律行为。
39、土地流动：通常指土地权益的转移和相应的土地用途、权利人的变化。
40、基准地价：指由组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价，是土地使用权出让价格的依据。41、土地使用权出让金：土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
42、土地出让金的支付方式：如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物
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来偿还地价。
第六部分 拆迁知识
1、原地安置：房地产开发中，对建设用(自然人、法人)，回迁至原迁出地之外的区城予以安置的方式、过程。
2、易地安置：房地产开发中，对建设用（自然人、法人），回迁至原迁出地之外的区城予以安置的方式、过程。
3、产权调换：产权调换是指，拆迁人用易地或再建房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆除后仍然保留相应房屋的产权。产权调换的补偿标准，按照产权人被拆除房屋的建筑面积计算。
4、劳动力安置费：常指因国家建设，征用集体土地或者使用国有土地，为安置原地上的农业人口而依法支付的费用。
5、过渡房：通常指暂住房及暂时作某一活动的房屋。
6、拆迁的安置补偿协议：
规定签订包含以下内容的书面协议：
6.1 补偿形式和补偿金额；
6.2 安置用房面积和安置地点；
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6.3 搬迁过度方式和过渡期限；
6.4 违约责任；
6.5 当事人认为需要订立的其他条款。
7、拆迁:把经城市规划、土地管理机关批准的用土项目付诸实施，而将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物，为用地项目施工创造条件。
8、房屋基本造价:
通常指房屋建造成本，包含七个方面：
8.1 征地拆迁费及拆迁安置补偿费；
8.2 勘察设计前期工程费；
8.3 住宅建筑、安装工程费；
8.4 住宅小区基础建设建筑费和住宅小区非营业性配套公共建筑的建设费；
8.5 管理费；
8.6 贷款利息；
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8.7 其它：园林、景观、销售成本。
9、房地市场价:指房产及土地使用权在房地产交易市场成交的价格。房地市场价的形成方式有协议、拍卖、招标。房地产交易鉴订房地产管理部门代表，按规定，对房地产交易活动及后果的审查和确认。
10、代物清偿:亦称《替代清偿》或《代偿履行》。指在债权人同意的情况下，债务人用他种给付代替原定的给付以清偿债务的行为。
第七部分 房地产价格基础知识
一、房地产价格构成
房地产价格主要由以下十个方面组成：
l、土地取得费用：有四种情况：一是征用农地取得土地的征地费；二是在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；三是通过有偿出让取得土地的地价款；四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。
2、前期工程费
前期工程费主要包括以下几个方面：
三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进行的如建筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金。
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地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。
规划设计费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设计而支付的费用。
3、房屋建筑安装工程费：是指建造房屋所需的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和税金等；
4、基础设施建设费：包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿化、环境等基础设施的建设。
5、销售费用：是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费、广告宣传费、中介代理费等。
6、利息：是指为建造房屋而向银行借取资金的利息，包括融资过程中的各种费用，如资产评估费、抵押登记费、保险费等，自有资金也视同贷款计算利息。
7、税费：税费是应向国家缴纳的费用的，反映了单位或个人对国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设教育费附加、土地使用税、房产税、、所得税等。
8、利润：利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。
二、影响房地产价格的因素
房地产的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，主要有以下九大类：
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1、供求状况：房地产的供给和需求是形成房地产价格的两个最终因素。房地产的供给一定，其需求增加，则房地产的价格上升；房地产需求一定，而其供给增加，则房地产价格下跌。
2、理化因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身状况的各种因素，如地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度，降水，天然周期性灾害等。
3、环境因素：是指房地产周围的环境状况对房地产价格有影响的因素，包括噪声、空气质量、视觉、卫生状况等方面。
4、行政因素：是指影响房地产价格的制度、、法律法规、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格、税收、交通管制等。
5、经济因素：指影响房地产价格的各种经济因素，如城市的经济发展状况、居民收入、投资水平、储蓄、消费水平、物价水平、金融状况等。
6、人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的素质、家庭人口规模、人口分布等，都会对房地产价格有很大的影响。
7、社会因素：主要指政治安定状况、社会治安程度、城市化水平等。
8、心理因素：心理因素对房地产价格的影响不可忽视，主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观等。
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9、国际因素：主要指国际经济状况、军事冲突情况、政治对立情况、国际竞争等方面对房地产价格的影响。
第八部分 房地产税收知识
中国现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。
一、房产税
房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
1、纳税人：凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人的纳税人。
2、课税对象的征税范围：房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
3、客税依据：对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余值为计税依据计算缴纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
4、税率：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
5、纳税地点和纳税期限：房产税在房产所在地缴纳。房产税按年计征，分期缴纳。
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二、城镇土地使用税
城镇土地使用税是以城镇土地为客税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
三、耕地占用税
耕地占用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
四、土地
土地是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
五、契税
契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。1、纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。
转移土地房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换、房屋买卖。
下列行为视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
1、以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
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2、客税对象：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
3、契税税率：契税的税率为1%—3%。昆明90平方米以下按成交价的1%征收；90平方米以上144平方米以下按成交价的1.5%征收；144平方米以上含144平方米按成交价的3%征收。
4、计税依据：契税的计税依据是土地、房屋产权转移时双方当事人签定的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、满价等逃税行为，征税机关认为必要时，也可以直接委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
六、相关税收
1、营业税、城市维护建社税和教育费附加
1.1 营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。
1.2 城市建设维护税：是随、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
1.3 教育费附加：是随、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。
1.4 企业所得税：是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
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1.5 印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。印花锐的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。
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