2012年物业分公司经营管理目标

一、 物业经营现状

1、2012年现有合同单位44家（大楼29家，门面15家），公司可供出租面积为10906.55平方米，其中大楼7570平方米，门面3336.55平方米，现已出租96.55平方米，出租率为88.84%，空置面积为1217平方米（12楼87、11楼100、10楼44、9楼68、7楼233、6楼598、4楼87），租赁价格为1.2/平方米/天——1.4/平方米/天。 二、经营工作中存在的主要困难

1、大楼从1996年开始投入使用，设施设备陈旧，老化严重，尤其门厅损坏厉害，大楼外墙多年未清洗，给客户印象不好，给招租客户带来整体效果较差的形象。

2、我们已经收取了客户的物业管理费和空调费，而现在大楼的设备运行已明显跟不上需要。大楼夏天用约克空调经过多年的运行，现在是耗电高，而效果差；冬天用锅炉也是达到要报废边缘，过了这个季节，估计就无法使用。所以运行设备是耗能高而效果差，增加了运行成本还让客户对我们怨声载道。相对而言，空调管道也已经是到了触目惊心的地步，到处漏水，现在的管道发现有漏水就用抱箍抱紧，有些地方是连着十几个。去年在入冬前，对空调进行维护保养，在对空调试运行过程中，大楼多处管道炸裂，将客户办公室的办公用品淋湿，尤其是11楼（福圣玉器）客户的展厅柜台被泡坏，为此物业分公司对客户造成的损失还进行了部分赔偿。

3、卫生状况堪忧，大楼18层，加上大院只有三个卫生员，大楼里面还只有两个人，去年有客户因为卫生原因拒付租金。后来我们物业人员和卫生员一

起将大楼厕所全部打扫干净。厕所也由于使用十几年时间没有改造而陈旧得厉害。我们多次联系卫生外包，但是由于价格原因，始终没有达成协议。 4、现在长沙城市发展速度很快，新楼林立，有些商住楼的价格相比也比较低，对客户也提供多种选择余地。

5、由于目前的经济危机，很多企业也不太景气，大楼客户结构也不稳定。现在大楼客户有10楼本安、6楼光达经营状况不明朗，可能下一步难以为继。门面有西辅楼2楼的泉水羔羊，从去年6月份就已经停止营业，但通过我们的努力在其关门停业的情况下而足额缴纳租金，但由于市场原因，一直未能转让出去。我们也在跟他积极联系相关的客户，让他能快点转出去，使门面能正常运转。

三、物业经营工作中采取的措施

1、挖潜增效。准备将4楼仓库和1楼样宣室腾空，将原先406中湘律师事务所办公室清理出来，用于出租，增加租金收入。

2、将10楼本安调整到其他楼层，腾出的房间引进新的客户，引进优质客户到6楼。

3、尽快促成泉水糕羊火锅城的转让工作，保证西辅楼2楼的正常运行。 2、我们公司位置很好，大楼为纯写字楼，尤其有一个大的停车场，为客户提供了好的环境。 四、2012年经营工作目标

1、2012年物业合同金额立争达到420万元。

2、2012年物业经营收入计划完成400万元，力争420万元 3、租金收缴率保证100%

4、 对客户反应的问题及时处理，做到客户无投诉。 五、物业设备管理

1、2012年设备管理工作安排

①大楼出租层电表更换

② 大楼楼道粉刷，地下车库改造 ③锅炉冒黑烟的问题进行维修 ④配电设备检修及年审 ⑤空调维护、维修 ⑥电梯维修及年审 ⑦日常维修维护

办公大楼维修维护费用预测表

费用项目 一、房屋土建、水 电 明细项目 金额（元） 5000 5000 5000 5000 6800 5200 10500 6000 合 计（元） 1、水管保温、铁门、铁栏修理、油漆等。 土建维护费 2、大楼吊顶、矿棉板修补。 3、厕所、便盘、地板瓷砖等。 4、门窗修理、墙角修补等。 1、水管阀门、接头、龙头、软管、洁具 水系统维护费 2、水表更换、各类水泵的修理。 3、自来水管、空调水管、空调盘管等。 4、房屋下水道、化粪池、水池清理。 20000 28500 1、灯泡、灯管、路灯、亮化灯等。 电系统维护费 2、电度表、开关、插座等。 3、线路改造、楼层配电开关修理。 4、电线、电缆老化更换 二、设备设施 高压电缆维护费 1、空调主机正常维护费 空调维护费 2、空调配件、耗材 3、空调水处理。 1、 维保。 电梯维护费 2、 年检。 3、 配件。 4、 1、 变电、配电 配电间维护费 2、 配电配件 3、 维护、维修 4、年检费。 三、其它附属设施 1、 垃圾代运处理费 2、 卫生材料 3、 灭鼠、灭蟑等 绿 化 1、 租花、摆花、修剪。 2、 肥料、农药。 1、电工、电梯、空调年检培训费。 2、劳保用品。 四、杂费 3、水电维修维护专用工具 4、节庆日布置 5000 3000 2100 1400 1500 26000 14500 7528 8000 3000 5000 1200 2000 1500 3000 4800 1000 15000 400 5000 500 500 7500 13500 15400 5800 7700 16000 48028 1500 12500 垃圾装运、卫生、灭鼠 1、厕所水管 2、大楼换电表 五、其他维修 3、大楼走道粉刷 4、大楼电系统改造 5、地下车库改造 总 计

2、2012年设备改造项目

37500 11160 6500 224088 55160 1、原来公司供热用的是空调，耗电大且效果不好，为此公司1999年投入23万元购置柴油锅炉用于供热，提高了效果也降低了经营成本，随着使用年限的增加设备也达到报废的边缘，现在市场上每到冬天就进入“柴油荒”，够油困难，有钱都买不到油，而且油价越来越高，1999年装锅炉时柴油价格为2600元/吨，今年已涨到8590元/吨，翻了4倍多，物业分公司2011年柴油费用达到32万元，大大增加了物业经营成本，为此，我们已积极和新澳燃气公司联系，准备对锅炉及管道进行全面改造，更换燃气锅炉，预计费用为50万元，希望公司立专项进行支持。

2、空调管道经过十几年的运行，管道已是千疮百孔，管壁已是非常的薄，加压就有可能穿孔，补漏已不能解决问题，已严重影响了大楼的安全运行，到了非换不可的地步，我们准备逐步进行更换。

六、物业费用情况

1、前三年费用情况：2009年物业全年费用为178.56万元，2010年物业全年

费用为161.43万元，而2011年物业经营全部费用为162.76万，其中柴油因为市场价格的大幅上涨比上年多支出11.7万元，涨幅达57%；经营电价的调整也比上年多支出近10万元，今年2月起水价又进行调整，必将增加2012年的经营成本。

2、加强费用控制管理，了解经营费用的用途，做到该花的花，不该花的不浪费，完善供货商网，重大项目报公司批准，对锅炉进行改造，将柴油改为天然气，降低经营成本，

3、2012年物业经营成本预计为170万元。 ⑴物业分公司21人工资预计53万元 ⑵招待费4万元 ⑶房屋维修费6万元 ⑷其他修理费6.5万元 ⑸其他费用9万元 ⑹柴油费30万元

⑺水费：收回客户水费后公司实际承担万元3万元 ⑻电费、收回客户电费后公司实际承担30万元 ⑼电信费0.8万元 ⑽差旅费0.5万元 ⑾房产税25万元 ⑿土地使用税1.8万元

⒀锅炉改造预计50万元（希望公司立专项不计入物业分公司费用） 四、部门管理

1、严格遵守劳动纪律，物业内部管理要从科学管理、计划管理、规范管理、细化管理入手，创造一个有思想、有文化的物业管理环境。完善物业分公司内部制度的建立，认真做好岗位分工，明确每个岗位的职责，以使物业分公司各岗位做到各司其职，有章可循。并进行内部分配机制，做到多劳多得，有奖有罚。

2、增强服务意识，提高服务质量，对客户反映的问题及时处理并进行回访，

提高员工素质，进行业务培训。

3、健全材料采购管理制度，制定年度维修计划，分项目分步骤进行，一般

材料采购制定计划，大的维修项目报公司批准后进行公开招标，在保证材料质量的前提下，减少项目的投资成本，

4、部门综合管理，执行每月例会制度，会上对本月情况进行总结并安排下

月工作计划，对每位员工本月工作情况进行讲评、总结。