济宁市住所物业服务收费管理实行方法
第一条 为规范住所物业服务收费行为， 保护物业管理各方的合法权益， 依据《中
华人民共和国价钱法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住所物业服务收费管理 方法》等法律法例规定，联合本市实质，拟订本方法。
第二条 本方法合用于本市行政地区内住所物业服务收费及监察管理。
第三条 本方法所称住所物业服务收费，是指物业服务公司依照物业服务合同的
商定，对住所小区内房子及配套的设备设备和有关场所进行维修、保养、管理，保护 物业管理地区内的环境卫生和有关次序，向业主或许物业使用人收取的花费。
第四条 倡导业主经过公然、公正、公正的市场竞争选择物业服务公司，鼓
励物业服务公司展开正当的价钱竞争，严禁价钱欺骗，促使物业服务收费经过市场竞 争形成。
第五条 住所物业服务收费应该依照合理、公然以及收费标准与服务水平相适应
的原则。
第六条 依照分级管理、各负其责的原则，市价钱主管部门会同同级物
业主管部门负责全市住所物业服务收费的监察管理工作。
县（市、区）价钱主管部门会同同级物业主管部门依照价钱管理权限，
负责本行政地区内住所物业服务收费的监察管理工作。济宁高新技术家产开发区、济 宁太白湖新区、济宁经济技术开发区管委会负责本地区内住所物业服务收费的监察管 理工作。
第七条 业主与物业服务公司能够采纳包干制或许酬劳制等形式商定物业服务费
用。
包干制是指由业主、物业使用人向物业服务公司支付固定物业服务花费，盈利或
者损失均由物业服务公司享有或许肩负的物业服务计费方式。
酬劳制是指在预收的物业服务资本中按商定比率或许商定数额提取酬劳支付给物
业服务公司，其余部分用于物业服务合同商定的支出，结余或许不足均由业主、物业
使用人享有或许肩负的物业服务计费方式。
第 住所物业服务收费依据住所的种类、特色及物业服务阶段，分别推行政
府指导价和市场调理价。
一般住所先期物业服务费、泊车服务费采纳包干制的推行指导价。市人民政
府价钱主管部门会同同级物业主管部门负责按期拟订市里（包含任城区、兖州区、济
宁高新技术家产开发区、济宁太白湖新区、济宁经济技术开发区）一致的基准价及浮
动幅度，报市赞同后执行；县（市）价钱主管部门会同同级物业主
管部门按期拟订本行政地区内执行的基准价及浮动幅度，报县（市）赞同后
执行。详细收费标准，由建设单位在销售物业以前，参照一般住所先期物业服务收费
指导价标准，制定先期物业服务方案，在规定的收费标准范围内公然招招标，中
标价钱即为先期物业服务收费标准，并在与先期物业服务公司签署的物业服务合同中
载明。
非一般住所以及业主委员会建立后的一般住所和采纳酬劳制的物业服务收费推行
市场调理价，由业主大会或全体业主与物业服务公司商定。磋商不可的，业主委员会
可从头选聘物业服务公司， 先期物业服务公司应该自排除聘任关系之日起
15 日内，与
业主委员会理顺交接有关资料。业主委员会也能够自行管理物业。
为业主供给的代劳服务和其余特约服务项目收费，推行市场调理价，国家还有规
定的除外。
第九条 一般住所先期物业服务费依据物业服务的质量、成本等要素，推行分等
级订价。
物业服务等级标准依照山东省质量技术监察局公布的《山东省物业服务规范第一
部分：住所物业》（ DB37/T1997.1-2011
）执行。
第十条 一般住所物业服务成本包含：
（一）管理服务人员的薪资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设备设备的平时运转、保护、检测花费；
（三）物业管理地区洁净卫生花费；
（四）物业管理地区绿化保养花费；
（五）物业管理地区次序保护、安全防备花费；
（六）办公花费；
（七）物业服务公司的固定财产折旧；
（八）物业共用部位、共用设备设备及民众责任保险花费；
（九）经业主赞同的其余花费。
物业共用部位、共用设备设备的维修、更新和改造花费，应该经过专项维修资本
予以列支，不得计入物业服务支出或许物业服务成本。物业管理地区内共用部位主要
包含住所的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、
走廊通道等；共用设备设备主要包含电梯、天线、照明、消防设备、绿地、道路、路
灯、水渠、池、井、公益性文体设备和共用设备设备使用的房子等。
物业管理地区内关闭运转的空调、公用太阳能和地源热泵等的运转花费按其
权属肩负。对于应由业主或许物业使用人肩负的运转花费，物业服务公司应该独自列
账，按期宣布运转花费明细及分摊方法，并按实质支出花费和商定方式向业主或物业
使用人收取。运转花费不得列入物业服务成本，其分摊方法和收取方式应经过物业服
务合同进行商定。
第十一条
物业服务合同应该商定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方
式及收费开端时间、合同停止情况等内容。波及物业买受人共同利益的，其商定应该
一致。
建设单位与物业买受人签署的房子买卖合同应该包含上述物业服务合同内容。
物业服务公司应该自签署先期住所物业服务合同之日起
30 日内，向物业所在地县
（市、区）价钱主管部门存案，并供给物业服务合同和物业服务收费明码标价公示式
样等资料。济宁高新技术家产开发区、济宁太白湖新区、济宁经济技术开发区管委会
负责本地区内住所物业的存案工作。
第十二条
先期物业管理住所小区，因开发建设单位分期开发、分批交托使用的
原由，造成小区配套设备和绿化环境未能达到购房合同商定标准的，物业服务收费应
适合减免，减免比率不低于 30% ，并在先期物业服务合同中载明，差额部分由建设单
位赔偿物业服务公司。
第十三条
业主或许物业使用人应该自物业交托之日起按月缴纳物业服务费。无
正当原由迟延办理物业交托手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或许物业使
用人办理交托手续之日起按月计收。
已归入物业服务范围但物业还没有交托业主或许物业使用人的，物业服务费由开发
建设单位缴纳；已交托的物业，物业服务费由业主或许物业使用人肩负，建设单位与
业主还有商定的除外。物业交托后长久闲置的，其物业服务费收费标准应该在物业服
务合同中商定。
第十四条 房子交托后，经物业服务公司确认空置一年以上的，房子空置时期的
物业服务费在实质执行标准的基础上减收，减收比率不低于
30% 。合同还有商定的，
从其商定。
第十五条
物业服务费按法定房子产权面积（不含与住所配套的储蓄室面积）计
收。已办理房子产权证的，以《房子全部权证》载明的面积计收；未办理房子产权证
的，按购房合同注明的面积计收。
专有车库依照房子权属证书或许购房合同载明的建筑面积缴纳物业服务费，
其物业服务费应该减收，减收比率不低于实质执行标准的
50% 。
改变设计用途用于经营的房子、储蓄室、车库推行市场调理价，按经营性用房物
业服务费标准收取。
一般住所小区内肩负义务教育任务的中小学、公立幼儿园、福利院、非营利性医
疗卫活力构等物业服务收费标准，执行本住所小区一般住所物业服务费标准。
第十六条
车位（库）租借费推行指导价。市价钱主管部门会同同
报市赞同后执行； 县（市）
级物业主管部门拟订市里一致的基准价及浮动幅度，
价钱主管部门会同同级物业主管部门拟订在本行政地区内执行的基准价及浮
动幅度，报县（市）赞同后执行。详细收费标准由承租人与建设单位在规定
的基准价及浮动幅度内商定。
第十七条
物业管理地区内业主共有车库内的车位使用人应该缴纳泊车服务费。
泊车服务费包含车库、车位的设备设备运转及保护、保洁、次序保护、购置民众责任
险等发生的花费。
业主或物业使用人对汽车或非灵活车辆有看守要求的，应该与物业服务公司另行
商定。
已购置车位，经物业服务公司确认空置一年以上的，车位空置时期的泊车服务费
在实质执行标准的基础上减收，减收比率不低于
30% 。
第十
占用物业管理地区内业主共有道路或许其余场所停放汽车的，应该交
纳车位场所使用费，收费标准由业主大会综合考虑车位租借费的价钱等要素确立；业
主大会建立前，经多半以上业主赞同，车位场所使用费依照车位租借费标准执行。
泊车场所的保洁、次序保护、购置民众责任险等发生的物业管理服务花费，可依
照物业服务合同的商定，按实质支出在车位场所使用费中列支；业主大会建立前，支
出比率不得高于所收取车位场所使用费的
30% 。
车位场所使用费以及其余公共部位利润资本归全体业主共有，主要用于增补有关
物业管理地区的物业专项维修资本，也能够依照业主大会的决定使用；未建立业主大
会的，由全体业主共同决定。 车位场所使用费可参照住所专项维修资本管理模式执行，
并接受全体业主监察。
第十九条
物业服务费、车位租借费、泊车服务费和车位场所使用费应该按月收
取。物业服务合同有商定的，能够预收，预收时间一般不超出半年。
第二十条 物业服务公司对人员或许车辆推行进出证 （卡）管理的（包含门禁卡、
电梯卡等），管理系统的建设单位应为业主或许物业使用人免费配置进出证（卡）。
因丢失、破坏等需要补办的，能够按实质成本收取工本费，除此以外不得另行收费。
第二十一条 物业服务公司不得向进入物业管理地区内为业主或许物业使用人配
送、维修、安装、执行公事等车辆收取任何花费。
除前款规定以外的其余外来车辆， 停放时间不超出 3 小时的，不得收取任何花费。
停放超出 3 小时的，业主大会建立前，经多半以上业主赞同，能够按规定标准收取前
期暂时泊车资；业主大会建立后，经业主大会赞同，可收取必定数额的暂时泊车资。
第二十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应该按
照与业主签署的服务合同，向最后用户收取花费。
物业服务公司接受专业经营单位及环卫管理单位拜托代收花费的，应该要求其提
供合法的收费依照并向业主公示，不得向业主收取手续费等额外花费，但能够依据约
定向专业经营单位及环卫管理单位收取酬劳。
专业经营单位及环卫管理单位不得强迫物业服务公司代收花费，不得因物业服务
公司拒旷世收有关花费而停止向最后用户供给服务。
第二十三条 为保护房子共用部位、主体构造和共用设备设备免受破坏，物业服
务公司能够依照商定标准， 向对物业进行装饰的业主或许物业使用人收取装饰保证金。
房子装饰完成，经查收，房子共用部位、主体构造和共用设备设备未受破坏的，装饰
保证金一定在 30 日内全额退还；若共用部位、 主体构造和共用设备设备遇到破坏，应
当由业主或许物业使用人肩负修复、赔偿责任。对赔偿标准有异议的，可由两方认同
的或许有法定资质的评估机构进行判定。装饰保证金可用于抵付赔偿金。
业主或许物业使用人按规定缴纳了物业服务费后，物业服务公司不得再向业主收
取与装饰有关的任何花费。
第二十四条 业主或许物业使用人对其物业进行室内装饰产生的建筑垃圾，应该
依照物业服务公司或许社区居民委员会指定的地址堆放，并肩负清运花费，详细收费
标准由两方磋商确立。依照有关规定自行清运的，物业服务公司不得收费。
第二十五条 物业服务公司已接受拜托实行物业服务，并收取服务花费的，其余
部门和单位不得重复收取性质和内容同样的花费。
第二十六条 业主共同决定不再接受物业服务的，自共同决定作出并书面通知物
业服务公司之日起，物业服务公司不得强行持续供给物业服务并收取相应物业服务费
用。
第二十七条 物业服务公司应该增强价钱自律，恪守价钱法律、法例、，严
格执行物业服务合同，做到服务标准与收费标准质价符合。
第二十 物业服务公司应该依照明码标价的有关规定，在物业管理地区内显
着地点公示服务公司名称、服务等级、服务项目、服务内容、服务标准、计费方式、
计费开端时间、收费标准以及收费依照、
12358 价钱检举电话等内容，实时解答业主
或许物业使用人对物业服务收费提出的疑问，接受业主的监察，不得向业主或物业使
用人收取任何未公示注明的花费。
第二十九条 物业服务公司应该起码每半年在物业管理地区内显着地点，通告共
有部分利润的进出账目，接受业主或许物业使用人的监察。
第三十条
物业服务公司违犯规定以及物业服务合同，私自扩大收费范围、提升
收费标准、重复收费的，业主或物业使用人有权拒绝缴纳。
物业服务公司如约执行义务的，业主或许物业使用人应该准时足额缴纳物业服务
费，不得以任何原由拒绝缴纳。业主或许物业使用人拒不缴纳的，物业服务公司可依
法追缴。
物业产权转移时，业主或许物业使用人应该结清物业服务费。
第三十一条 价钱主管部门对物业服务费推行成本监审制度和价钱监测制度。
物业服务公司应该依照价钱主管部门要求，照实反应状况，供给有关资料。
第三十二条 价钱主管部门、物业主管部门应该增强对物业服务、收费状况
的监察检查。物业服务公司违犯物业管理有关规定，未供给相应物业服务的，由物业
主管部门依据国家、省、市的有关规定予以办理。物业服务公司有以下行为之一的，
由价钱主管部门依照《价钱法》、《价钱违纪行为行政处分规定》等法律、法例
予以处分：
（一）高出最高限价拟订收费标准的；
（二）低于服务等级要求供给服务并收费的；
（三）采纳分解收费项目、 重复收费、扩大收费范围等方式变相提升收费标准的；
（四）强迫服务并收费的；
（五）不按规定推行明码标价的；
（六）其余违犯价钱法律、法例规定的行为。
第三十三条 价钱主管部门、物业主管部门未依照规定管理和监察物业服务
的，由上司价钱主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追查有关人员的责任。
第三十四条 本方法实行前已签署物业服务合同还没有到期的，物业服务及其收费
标准等可仍按原合同商定执行，也能够由业主大会或许受权的业主委员会与物业服务
公司按本方法从头商定；原合同到期的，按本方法例定执行；物业服务合同未商定固
按限期的，按本方法例定执行。
第三十五条 其余管理人的物业服务收费可参照本方法例定执行。
第三十六条
本方法自 2014 年 12 月 1 日起实行，有效期至 2019 年 11 月 30
日。《济宁市物价局、济宁市建设委员会对于印发〈济宁市物业服务收费管理实行办
法（试行）〉的通知》（济价房字〔 2008 〕79 号）同时取消。