房地产开发讨论
0801022038 刘宏斌 工管二班
对于合肥的大发展，大建设，合肥的房地产开发空前发展、开发项目如火如荼、形式大好。鉴于合肥的发展，下面，我就此房地产展开自己的意见与建议。 一、我市房地产开发工作面临的形势与基本任务 随着国民经济发展和人民群众生活水平的不断提高，改善居 住条件已经成为广大群众的迫切要求。通过深化城镇住房制度改 革，住房的社会化、市场化、商品化程度进一步增强，住房已经 成为城镇居民最大的消费商品，住宅产业成为拉动国民经济的重 要增长点。 当前我们面临着良好的经济发展宏观环境。
--现展开以下几点的深入讨论
一、机遇与挑战并存的新形势，对全市房地产开发提出了新的任 务要求。今后一段时期，房地产开发面临着三大基本任务，一是 围绕促进经济和社会发展的中心，保持房地产业持续兴旺的发展 态势，不失时机地拉动经济增长。二是不断满足群众日益增长的 住房需求，为市民提供质量优异、环境优美、经济适用的住房。 三是规范产业发展，完善市场机制，促进房地产业产业化、现代 化程度的提高。
二、认真开展整顿规范房地产开发经营市场秩序工作，优化 市场竞争环境 房地产开发市场秩序的好坏，不仅是关系全市对外开放和经 济发展的经济问题，更是涉及广大人民群众的切身利益，与群众 日常生活息息相关的政治问题。整顿规范房地产开发经营市场， 是贯彻江总三个代表重要思想的具体体现，是房地产行 业，自身发展的客观要求，符合广大消费者的切身利益,也是推动 开发企业提高管理经营水平，实现自身发展的重要保证。
近几年，我市坚持疏、堵结合的治理方针，在加大开发 投资规模，提供优质住宅产品和服务，改善城镇人居环境，优化 住房消费环境等方面采取了一系列措施。同时，持续开展房地产 市场执法检查，查处了一批违法违规的开发单位，使房地产开发 市场秩序有了明显好转。但实事求是地讲，目前的市场秩序还远 没有达到规范有序的理想状况，房地产开发市场的一些老大难问 题仍然存在，特别是不履行房地产开发经营程序，炒地皮、卖 楼花，非法转让，利用村庄集体土地违法或变相开发经营房地 产，搞虚假广告欺骗消费者等问题，严重扰乱了房地产开发市场 秩序，挫伤了部分开发企业的积极性，侵害了群众的切身利益， 损害了行业的形象，制约了房地产业的健康发展。 (一)突出重点，严肃查处一批严重违法违规的典型案件
当前，要抓住直接危害广大人民群众切身利益、社会反映强 烈、群众可参与程度高的问题，开展集中整治。本次整顿和规范 开发经营市场的重点是：不履行房地产开发经
营正常程序，规避 肄合开发有关收费，非法炒地皮、炒楼花，无房地产开发 经营资格交相从事房地产开发，无证预销售商品房等违法违规行 为以及配套设施建设随意降低标准、滞后房屋建设等突出问惠。 各有关部门和单位要撮据各自的分工，广泛组织发动，尽快从重 点地区、重点部位入手，确保完成各项工作任务。要集中力量查 处一批违法开发、严重扰乱市场秩序的案件。要周密部署，逐一 排交，尤其要加强对近郊区开发市场、变相房地产开发行为等问 惠的检查，查清问题，加大惩治力度，该清出市场的坚决清出。 在查处过程中，要坚央排除一切干扰和阻力，不论涉及什么单 位、牵扯什么人，都要一查到底，决不手软。
(二)坚持综合整治，解决影响房地产开发经营市场秩序的 深层次问题
整镇规范开发市场秩序，其根本目的是要尽快形成公开、公 正、公平竞争的开发市场秩序和环境，为城市建设以及全市经济 的发展提供良好的条件。要在开展严肃的执法检查、严厉查处开 发市场主体各类违法违规行为的同时，通过调查研究，认真分析 开发市场规范管理工作在主、客观两方面的问题，查找市场管理 上的薄弱环节和不足，从行政管理、市场规则、法制体系、监督 制约机制、市场主体行为等诸多方面找原因，解决开发市场管理 与监督工作当中的深层次矛盾和问题，保证开发市场监督与管理 工作的长期有效开展。
(三)要加大宣传力度，充分发挥新闻媒体监督作用
整顿规范开发市场，不能仅仅依靠部门，应当发动全社 会的力量，形成合力。要通过广播电视、报纸等多种媒体，大张 旗鼓地宣传房地产管理的法律法规，做到家喻户晓，人人皆知， 增强消费者的维权意识和开发企业的法，制意识。同时，要发动群 众参与监督，让那些违规违法行为无处藏身。各市区相关部门都 要设立举报电话、举报信箱，认真对待群众举报投诉，对于举报 的问题，要认真调查，一经查实，要依法严肃查处。
三、抓住机遇，健全体系，提高房地产业发展的总体水平
今年我市房地产业面临的有利条件很多，主要有两大机遇。 一是迎奥的机遇。申奥成功以后，青岛作为2008年北京奥运会 唯一的伙伴城市，在海内外的知名度迅速提高，对投资和人才的 吸引力也骤然上升。为迎接奥运会，我市旧城改造、缩小南北差 距、城市化进程都将进一步加快，为房地产业的进一步发展创造 了难得的机遇。二是入世的机遇。青岛作为沿海开放城市和经济 中，心城市，在中国乃至世界上有着良好的形象，有着得天独厚的 区位优势、开放优势和投资优势。我国加入WTO后，我市将进 一步成为外商投资的热点地区域之一，国际大公司、大商社和国 内大企业都纷纷到青岛来寻求发展，对于房地产开发的需求总量 将会继续增加，房地产开发市场的前景十分看好。 面临这么多大的历史机遇和房地产的利好因素，我们决不能 坐失良机，必需坚持与
时俱进，创新发展，从、机制、法 制、素质入手，强化宏观，发挥市场调节作用，加强市场监 管，努力提高房地产业发展的总体水平。 (一)健全和完善房地产市场六大体系
一、是以土地储备和开发招商项目库为主的房地产宏观体 系。土地是房地产市场的基本要素。实行土地批租和控制开发建 设规模，调节房地产市场的供求关系和价格，是实施宏观调 控的主要手段。要依据城市总体规划和土地利用规划，完善土地 储备制度，结合经济结构调整、产业升级换代和房地产发展走 势，坚持实行熟地拍卖，在确保对土地资源的最大收益的同 时，保持支持房地产业发展的后续土地供应数量。要结合土地储 备，尽快建立房地产开发招商项目库，适应招商引资和市场需 求，综合确定开发项目，以土地拍卖带动项目招标投标，调节市 场供求，平抑市场价格，促进产业健康发展。要建立房地产预警 预报制度，对开发市场进行监测，指导企业实施理性开发，防止 盲目建设。要制定科学的量化指标，加强统计分析和预测，强化 市场调节的作用。
二、是以经济适用住房为主的多层次住房供应体系。随着住房 制度改革的深化和住房的商品化、市场化，个人购房已成为住房 消费市场的主体，多层次、宽领域的市场需求，必然要求建立和 完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。为适应这 种新变化，我市确定了建立以经济适用住房为主的多层次住房供 应体系的思路，即建立双渠道、三层次、三类型住房供应体 系。 三是科学的市场监管体系。要以强化住宅配套设施管理为重 点，从土地拍卖、项目确立、规划设计、项目报建、建设监理和 综合验收等环节入手，实行全过程动态跟踪监督；按照统一规 划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，坚持配套设施与 房屋建设同步实施；要加强配套设施资金监管，实行开发项目综 合验收制度，建立监管责任追究制度，确保配套设施齐全完-善， 保持建设与管理的有机衔接，坚决杜绝新的烂尾工程。同时， 各部门要进一步提高管理人员的自身素质，通过推行五项 工程建设，减少审批环节和程序，转变工作作风。要广泛实行 政务公开，提高办事效率，提高房地产开发管理和服务水平，创 造公平、公开、公正竞争的房地产市场环境。
(二)积极引入市场竞争机制
首先，要建立公开公正公平竞争的市场机制。市场经济是竞 争经济，市场机制本质上是竞争机制。目前，开发企业取得项目 大多依靠协议方式，缺少公开竞争的机制。要改变开发企业找项 目、跑项目、要项目的做法，采取土地拍卖或项目招标投标的方 式确定开发企业，推动房地产开发市场实现从无，序到有序的转 变，创造一个公平、公正、公开竞争的市场环境旷要吸乳国内外 优势企业和优质资金进入房地产领域，推动房地产业规范、科 学、有序的发展。
(三)改变房地产开发方式，坚持统一规划,练合开发
改变开发方式，就是要变传统的先建房，后配套为做环境配 套，后建房。要采取对土地深加工、周边环境改造等方式，提高 土地利用价值。坚持综合开发，打破散乱、小规模、插花式开发 局面。要文力进行旧城改造，加快城市村庄改造和老城区保护性 开发。要把房地产开发与危破陋改造、村庄改造、基础设施和环 境配套挂起钩来，采取捆绑方式进行开发，如对旧城或危破 陋住房进行改造，可采取储备土地的使用权拍卖抵扣改造成本方 式，或由用土地收益对旧城改造进行补贴减价招标方式。对 历史，风貌保护区范围的改造，可采取置换开发方式，提高老城区 的历史文化价值。对级差地租较高的老市区，可通过合理规划， 平衡改造资金缺口。这些挂钩机制要将统一的土地储备、招标拍 卖粤调；动各区的积极性结合起来。今年要先在市内各区进行试 点，力求取得经验和实效，促进城市人居环境的整体改善。